Het Decreet Woonreservegebieden
Anno 2023 telt Vlaanderen zo’n 12.000 ha aan niet-ontwikkelde of slechts gedeeltelijk ontwikkelde gebieden die op het gewestplan zijn aangeduid als “woonreservegebieden”. Gezien vele gewestplannen dateren van enkele decennia geleden, is het niet altijd meer wenselijk om de daarin opgenomen “woonreservegebieden” nog geheel of gedeeltelijk aan te snijden.
Het decreet van 24 mei 2023 tot wijziging van de Vlaamse Codex ruimtelijke ordening van 15 mei 2009, wat de woonreservegebieden betreft (BS 27 juni 2023) (hierna het “decreet woonreservegebieden”) bundelt de woonuitbreidingsgebieden, de reservegebieden voor woonwijken, woonreservegebieden en woonaansnijdingsgebieden onder de term “woonreservegebieden” en plaatst deze gebieden onder een stolp. Deze stolp dient ongewenste ontwikkeling tegen te gaan en geeft de plannende overheid controle op de ontwikkeling van deze gebieden. Zij voert een tijdelijke bouwstop in.
De stolp kan worden opgeheven door de gemeente middels een besluit tot vrijgave van de grond of middels een ruimtelijk uitvoeringsplan tot herbestemming van de grond.
Het Decreet Woonreservegebieden trad in werking op 7 juli 2023. Het uitvoeringsbesluit dat de procedure regelt voor de private eigenaar/zakelijke rechthouder van een of meerdere percelen in een woonreservegebied, om een verzoek tot vrijgave in te dienen, trad in werking op 5 november 2023.
Een inhoudelijke bespreking van de krachtlijnen van het decreet kan hier worden gevonden.
Het parcours van het Decreet Woonreservegebieden
9 december 2020 – Het startschot
Een ontwerp decreet woonreservegebieden wordt ingediend bij het Vlaams Parlement.
Het ontwerp van decreet staat stedenbouwkundige handelingen of de verkaveling van gronden in woonreservegebied slechts toe na een voorafgaand gemeenteraadsbesluit tot vrijgave van het betrokken woonreservegebied of een voorafgaand ruimtelijk uitvoeringsplan tot herbestemming van het betrokken woonreservegebied.
Dit principe verhindert, volgens de indieners van het ontwerp, de rechtstreekse aansnijding van nog onbebouwde gronden zonder voorafgaande afgewogen uitspraak over een woonreservegebied. Zij komt hierdoor tegemoet aan de bestaande rechtspraak van de Raad voor Vergunningsbetwistingen die stelt dat, de woonuitbreidingsgebieden reservezones van het woongebied zijn die niet de facto – zonder enige ordening van het gebied door de bevoegde overheid – mogen worden aangesneden voor de realisatie van individuele bouwprojecten.
Het ontwerp decreet woonreservegebieden werkt juridische onduidelijkheden in verband met de aansnijding van woonuitbreidingsgebieden weg en is afgestemd op het oorspronkelijke reservekarakter van dergelijke gebieden. Tegelijk is het ontwerp afgestemd op de strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen en heeft het ontwerp oog voor de positieve bijdrage van ontwikkeling van bepaalde woonreservegebieden aan de realisatie van de lokale beleidsvisie rond ruimte.
14 december 2020 – Embuild Vlaanderen, UPSI-BVS, Federatie van Algemene Bouwaannemers en CIB Vlaanderen reageren
In hun persbericht roepen Embuild Vlaanderen (voorheen: confederatie bouw), de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (UPSI-BVS), de Federatie van Algemene Bouwaannemers en CIB Vlaanderen de gemeenten op om een actief, duidelijk en rechtszeker ruimtelijkeordeningsbeleid te voeren over woonreservegebieden gezien zij aan het roer zullen staan om ontwikkeling in deze gebieden al dan niet toe te staan.
Zij menen dat de door gemeenten ingevoerde bouwstops en -pauzes door middel van ‘beleidsmatig gewenste ontwikkelingen’ de bouwshift en een toereikend woonaanbod in het gedrang brengen.
De bevriezing van woonuitbreidingsgebieden en inbreidingsprojecten zou leiden tot toenemende schaarste voor gezinnen.
Lokale besturen doen er volgens hen goed aan de noden van de bouwshift objectief – en op basis van de laatste data rond ruimtegebruik - af te wegen met blijvende aandacht voor verdichtingsprojecten en voor het activeren van goed gelegen woonreservegebieden.
10 februari 2021 – Het advies SARO
De Strategische Adviesraad Ruimtelijke Ordening – Onroerende erfgoed (hierna “SARO”) is overwegend positief ten aanzien van het ontwerp decreet woonreservegebieden. Zij ondersteunt de doelstelling van het decreet, de schrapping van de regeling inzake aansnijding via een principieel akkoord (PRIAK) en de schrapping van de rechtstreekse aanvragen voor verkavelingen of groepswoningbouwprojecten. Eveneens is SARO voorstander de woonreservegebieden tijdelijk onder een stolp te plaatsen.
Wel dringt SARO in haar advies aan op een meer actieve rol van de Vlaamse Regering in de geplande herbestemming van de woonreservegebieden naar openruimtegebied, verzoekt zij om het toepassingsgebied van het decreet uit te breiden en wenst zij diverse uitzonderingen in het ontwerp decreet woonreservegebieden geschrapt te zien.
Eveneens stelt SARO dat het vrijgavebesluit moet aantonen op welke manier bijgedragen wordt aan de strategische doelstellingen inzake kernversterking en ruimtelijk rendement van de strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen. Zij vraagt bijkomend te verduidelijken hoe moet worden omgegaan met woonreservegebieden die zijn opgenomen op de verordenende lijst van woningbouw-gebieden.
Verder dringt SARO aan op een meer bovenlokale regeling die de naleving van de ruimtelijke beleidsplannen en structuurplannen bewaakt en dit zowel op gemeentelijk, provinciaal als gewestelijk niveau.
Tot slot is SARO geen voorstander van de invoering van het vrijgavebesluit louter met het oog op de vrijgave (en ordening) van woonreservegebieden, wijst zij op het belang van een actuele ruimtelijke visie omtrent ontwikkeling bij de gemeentes en vraagt zij dat de Vlaamse Regering reeds voor 2040 een meer actieve rol zou opnemen.
11 februari 2021 – Het advies Raad van State
De Raad van State is in zijn advies kritisch ten aanzien van het ontwerp decreet woonreservegebieden.
Volgens de Raad van State staat niet vast dat het ontwerp niet onder toepassing valt van de wetgeving inzake milieueffectenrapportage en dat ontwerp geen aanzienlijke achteruitgang van het leefmilieu impliceert.
De Raad van State wijst de indieners erop dat het ontwerp kan worden aangemerkt als een inmenging in het eigendomsrecht en dat de door het ontwerp opgelegde beperkingen terzake (i) dienend zijn om de beoogde doelstelling te bereiken en dat ze (ii) evenmin disproportioneel mogen zijn.
Het verdient volgens de Raad van State eveneens aanbeveling om de onderlinge verhouding tussen “woningbouwgebieden” opgenomen in de Vlaamse Codex Wonen af te zetten tegen de voorgestelde regeling en aan te geven of de gemeenrechtelijke percentages inzake de bescheiden last uit de Vlaamse Codex Wonen al dan niet van toepassing zijn op het ontwerp decreet woonreservegebieden.
Tot slot wijst de Raad van State naar het arrest nr. 145/2019 van het Grondwettelijk Hof dat erop wees dat in de regel bestemmingsmogelijkheden worden doorgevoerd met inspraakmogelijkheden voor de burger. Zij adviseert het ontwerp hieraan aan te passen en aldus inspraakmogelijkheden te voorzien voor diegenen getroffen door de wijziging van bestemming.
19 april 2021 – De amendementen 1- 12
De eerste amendementen op het ontwerp decreet woonreservegebieden worden ingediend.
Het eerste en derde amendement voorzien in de modellering van het voorafgaande vrijgavebesluit naar het planologisch attest, waarbij een gunstig besluit de overheid verplicht een planningsinitiatief te nemen binnen één jaar.
Amendementen twee, zeven en acht voorzien in de afschaffing van de oude gunstregeling voor sociale huisvestingsmaatschappijen en onderwerpen ook sociale huisvestingsmaatschappijen aan het principe van het voorafgaand vrijgavebesluit.
Amendementen vier en vijf voorzien in de schrapping van de beleidsmatig gewenste ontwikkeling als beoordelingsbasis voor de gemeenteraad om tot vrijgave van woonreservegebieden over te gaan.
Het zesde amendement voorziet in de mogelijkheid om woonreservegebied te ontwikkelen mits het schrappen van verspreid woonaanbod buiten de kernen.
Het negende amendement voorziet in de afschaffing van de regeling die toelaat om restpercelen te bebouwen en het tiende amendement stelt voor om reeds in 2030 in plaats van in 2040 het planningsproces tot herbestemming van de woonreservegebieden door de Vlaamse Regering te laten aanvangen.
Het elfde amendement voorziet in de afschaffing van de vergelijking tussen de periode voor inwerkingtreding van het ontwerp decreet woonreservegebieden en na inwerkingtreding van het ruimtelijk uitvoeringsplan voor waardering van de planschadevergoeding.
Tot slot voorziet het twaalfde amendement om de uitwerking van het ontwerp decreet woonreservegebieden afhankelijk te maken van de uitwerking van concrete afwegingskaders door de Vlaamse Regering volgend uit de strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen.
Deze amendementen zullen later worden vervangen door het nieuwe ontwerp decreet woonreservegebieden (zie dertiende amendement).
30 mei 2022 – Het amendement 13
Een nieuw amendement op het ontwerp decreet woonreservegebieden wordt ingediend.
Dit amendement herneemt de volledige tekst van het ontwerp decreet woonreservegebieden in navolging van het advies van de Raad van State dd. 11 februari 2021 en van de standpunten van de diverse stakeholders.
De belangrijkste wijzigingen zijn conform het amendement:
Een duidelijker onderscheid tussen de decretale bepalingen;
Het op punt stellen van de inhoud van een vrijgavebesluit;
Het schrappen van de bepalingen die stelden dat het beleid van een gemeente ten aanzien van de woonreservegebieden op haar grondgebied vorm kon krijgen in een document met “beleidsmatig gewenste ontwikkelingen”;
Het schrappen van de uitzonderingsregeling voor sociale woonorganisaties enerzijds en het toevoegen van de voortgang met betrekking tot het zogenaamde bindend sociaal objectief van de gemeente als beoordelingscriterium voor het al dan niet vrijgeven van een woonreservegebied anderzijds;
Het schrappen van de regeling die toeliet vergunningen af te leveren voor het bebouwen van zogenaamde “restpercelen”, en van de regeling voor bestaande woningen in niet-geordend woonreservegebied;
Een alternatieve formulering voor de regeling inzake planschade-eisen.
Dit amendement wordt later aangenomen met 9 stemmen tegen 4 bij 2 onthoudingen.
7 november 2022 – De amendementen 14-18
Vijf volgende amendementen op het ontwerp decreet woonreservegebieden worden ingediend.
Amendementen veertien en vijftien voorzien opnieuw in de modellering van het voorafgaande vrijgavebesluit naar het planologisch attest, waarbij een gunstig besluit de overheid verplicht een planningsinitiatief te nemen binnen één jaar.
Het zestiende amendement voorziet in de mogelijkheid om woonreservegebied te ontwikkelen mits het schrappen van verspreid woonaanbod buiten de kernen.
Het zeventiende amendement voorziet vervolgens om reeds in 2030 (in plaats van in 2040) het planningsproces tot herbestemming van de woonreservegebieden door de Vlaamse Regering te laten aanvangen.
Het achttiende amendement tot slot voorziet om de uitwerking van het ontwerp decreet woonreservegebieden afhankelijk te maken van de uitwerking van concrete afwegingskaders door de Vlaamse Regering.
De amendementen worden later verworpen met 9 stemmen tegen 6.
8 november 2022 – De amendementen 19-22
Vier volgende amendementen op het ontwerp decreet woonreservegebieden worden ingediend.
De amendementen voorzien in de afschaffing van het initiatiefrecht van private eigenaars tot vrijgave van woonreservegebieden.
De amendementen worden later verworpen met 12 stemmen tegen 3.
8 november 2022 – De amendementen 23-25
Drie volgende amendementen op het ontwerp decreet woonreservegebieden worden ingediend.
De amendementen voorzien in de rechtzetting van drie materiële vergissing in de ontwerpteksten, meer bepaald de verwijzing in de ontwerpteksten naar woongebieden in plaats van woonreservegebieden.
De amendementen worden later aangenomen met 9 stemmen tegen 4 bij 2 onthoudingen.
8 november 2022 - Aangenomen in Commissie voor Leefmilieu, Natuur, Ruimtelijke Ordening en Energie
Het ontwerp decreet woonreservegebieden zoals voorzien in amendement 13 wordt aangenomen met 9 stemmen tegen 4 bij 2 onthoudingen. De amendementen 14 tot en met 22, waaronder dus het voorstel tot afschaffing van het initiatiefrecht van private eigenaars tot vrijgave van een woonreservegebied, worden verworpen. De amendementen 23 tot en met 25 worden aangenomen met 9 stemmen tegen 4 bij 2 onthoudingen
28 november 2022 – De amendementen 26-30
Vijf volgende amendementen op het ontwerp decreet woonreservegebieden worden ingediend.
De amendementen zijn inhoudelijk gelijk aan de amendementen 14-18.
30 november 2022 – Het amendement 31
Een nieuw amendement op het ontwerp decreet woonreservegebieden wordt ingediend.
Het amendement voorziet opnieuw in de schrapping van het initiatiefrecht van private eigenaars tot vrijgave van woonreservegebieden.
30 november 2022 – De plenaire vergadering
Het ontwerp decreet woonreservegebieden wordt behandeld in de plenaire vergadering. Op de vergadering wordt voorgesteld een bijkomend advies van de Raad van State te vragen. Dit voorstel wordt gesteund door meer dan een derde van de aanwezige vertegenwoordigers en wordt bijgevolg gevraagd.
30 november 2022 – Boerenbond, Bond Beter Leefmilieu, Natuurpunt, Netwerk Architecten Vlaanderen en Vlaamse Vereniging voor Ruimte en Planning reageren
In een gezamenlijk standpunt stellen voornoemde organisaties dat het voorzien van een stolp op de woonreservegebieden en het schrappen van de regeling inzake het principieel akkoord (PRIAK) positieve punten zijn, doch dat dit slechts een beperkte eerste stap betreft. Immers is het volgens hen urgenter te voorzien in een regeling dat (i) bijkomende zonevreemde functiewijzigingen vermijdt en (ii) uitzonderingsmogelijkheden terugdraait. Hierbij is een generiek beleid inzake vrijkomende agrarische sites cruciaal.
21 december 2022 – Het standpunt VVSG
De Vlaamse Vereniging voor Steden en Gemeenten (VVSG) neemt opnieuw standpunt in over het ontwerp decreet woonreservegebieden. In haar standpunt heikelt de VVSG het gebrek aan initiatief om enerzijds ruimte inname in landbouwgebied tegen te gaan, anderzijds ondersteuning te bieden om de ontwikkeling van slecht gelegen nog niet bebouwde bouwgronden in woongebied tegen te gaan.
Daarenboven betreurt het VVSG dat een initiatiefrecht voor de private eigenaar werd voorgesteld, uit zij haar bedenkingen bij het vrijgavebesluit als nieuw planningsinstrument en stelt zij dat een lokaal ruimtelijk structuurplan niet zou mogen volstaan om tot ontwikkeling van woonreservegebieden over te gaan, gelet op de verouderde visie weergegeven in deze plannen. Tot slot is het volgens het VVSG wenselijk dat gemeenten ook andere elementen, zoals de bouwmogelijkheden op andere plaatsen in de gemeente, kunnen meenemen bij de beoordeling tot vrijgave van een woonreservegebied.
18 januari 2023 – Het advies Raad van State
De Raad van state is in zijn advies kritisch over de amendementen zesentwintig tot eenendertig van het aangepast ontwerp decreet woonreservegebieden.
De Raad stelt allereerst vast dat de modellering van het vrijgavebesluit naar een planologisch attest (amendementen 26 en 27) een verschil in behandeling uitmaakt ten aanzien van bestaande planologische attesten. Immers is het bij de bestaande planologische attesten mogelijk om af te wijken van stedenbouwkundige voorschriften, terwijl dit met het vrijgavebesluit niet mogelijk is.
Eveneens merkt de Raad op dat door dit amendement de eigenaar leidend voorwerp is geworden. Er worden immers geen rechtsgevolgen gekoppeld aan het niet tijdig opstarten van de planprocedure voor vaststelling van een RUP na vrijgave, noch wordt een termijn vastgesteld waarbinnen dergelijk RUP moet worden aangenomen. Het amendement creëert volgens de Raad van State dan ook rechtsonzekerheid, terwijl de initiële regeling van het vrijgavebesluit hiertoe geen aanleiding gaf.
Tot slot oordeelt de Raad van State dat het amendement dat voorziet om het decreet woonreservegebieden pas in werking te laten treden nadat de Vlaamse Regering duidelijke en dwingende afwegingskaders (vertrekkende vanuit de principes van de strategische visie van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen) heeft vastgesteld, niet strookt met de vereisten inzake rechtszekerheid en transparantie van de regelgeving. Rechtszoekenden zullen niet op de hoogte zijn van de datum van inwerkingtreding van het decreet gezien zij niet kunnen weten wanneer de Vlaamse Regering de afwegingskaders heeft vastgesteld.
Een meer rechtszekere oplossing bestaat er volgens de Raad van State in om de Vlaamse Regering uitdrukkelijk te machtigen om de datum van inwerkingtreding van het decreet vast te stellen nadat ze hiertoe eerst de vereiste afwegingskaders heeft vastgelegd, en eventueel (bijkomend) te voorzien in een uiterste datum van inwerkingtreding.
22 maart 2023 – De podcast bouwshift voor de (semi)publieke sector
Op 22 maart 2023 bespreken advocaten Els Empereur en Olivier Drooghmans het ontwerp decreet woonreservegebieden in een podcast voor de (semi) publieke sector.
Een juridische correcte en gemotiveerde onderbouwing van de vrijgavebesluiten of ruimtelijk uitvoeringsplannen verdienen hierbij bijzondere aandacht. Daarnaast wijzen de advocaten er ook op dat steden en gemeenten de meest actuele ruimtelijke visie dienen te gebruiken als basis voor de vaststelling van deze beslissingen tot vrijgave willen steden en gemeenten eventuele aansprakelijkheidsvorderingen vermijden.
24 mei 2023 – De goedkeuring van het decreet woonreservegebieden
Het ontwerp decreet woonreservegebieden wordt goedgekeurd door het Vlaams Parlement.
27 juni 2023 – De publicatie van het decreet woonreservegebieden in het Belgisch Staatsblad
Het decreet woonreservegebieden wordt gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad en trad in werking op 7 juli 2023.
Samengevat is het sinds de inwerkingtreding van het decreet niet langer mogelijk woonreservegebieden, waaronder woonuitbreidingsgebieden, rechtstreeks aan te snijden, maar is er steeds een voorafgaand besluit tot vrijgave van de gemeenteraad vereist. De gemeenteraad kan een gebied vrijgeven door een ruimtelijk uitvoeringsplan tot herbestemming van de gronden op te maken en goed te keuren (oude regeling) of een vrijgavebesluit te nemen.
Het vrijgavebesluit, als nieuw instrument, wordt vastgesteld ten gevolge een autonome procedure die wordt opgestart na initiatief van het college van burgemeester en schepenen. Deze laatste kan hiertoe zelf haar initiatiefrecht uitoefenen of hiertoe verzocht worden door de private eigenaar van het woonreservegebied.
De vrijgave zal worden beoordeeld rekening houdende met de bepalingen van de hogere beleids- en structuurplannen, de principes van een duurzame ruimtelijke ontwikkeling, de waterhuishouding en de realisatie van het bindend sociaal objectief.
Het vrijgavebesluit zal dienen als juridische basis voor de verlening van omgevingsvergunningen en bepaalt de voorwaarden voor een ruimtelijk kwalitatieve ontwikkeling van het vrijgegeven gebied (m.i.v. woningtypologie, vermenging van functies, groenvoorzieningen en waterhuishouding). Zij kan eveneens stedenbouwkundige lasten opleggen.
Een verdere analyse van de belangrijkste krachtlijnen van het decreet kan hier worden geraadpleegd.
15 september 2023 – De goedkeuring van het uitvoeringsbesluit
Het decreet woonreservegebieden voert onder meer een vraagrecht in voor de private eigenaar van een woonreservegebied. Met dit vraagrecht kan de private eigenaar het college van burgemeester en schepenen verzoeken de procedure tot vrijgave op te starten.
Op 15 september 2023 keurde de Vlaamse Regering een uitvoeringsbesluit van het decreet Woonreservegebieden goed dat de concrete regels over de samenstelling van dergelijke aanvragen omvat. Zij bepaalt de verplichte inhoud van deze aanvragen, de manier waarop het overleg over deze aanvragen wordt georganiseerd en de manier waarop de beslissing wordt gecommuniceerd. Eveneens gaat zij in op de digitale uitwisseling van dossierstukken en adviezen in de eigenlijke procedure van vrijgave.
De aanvraagprocedure tot overleg over een gehele of gedeeltelijke vrijgave van een woonreservegebied bestaat uit de volgende stappen:
- Stap 1: De houder van zakelijke rechten op een of meer woonreservegebieden dient een aanvraag tot vrijgave en overleg digitaal in bij het betrokken college van burgemeester en schepenen;
- Stap 2: Het college van burgemeester en schepenen uploadt het verzoek digitaal op het DSI-platform en wint eventuele relevante adviezen in;
- Stap 3: Een overleg tussen de private initiatiefnemer en de gemeente vindt plaats. Dit overleg gebeurt al dan niet in aanwezigheid van de relevante adviesinstanties;
- Stap 4: Een verslag wordt opgemaakt van het overleg en bezorgd aan de partijen;
- Stap 5: Een gemeenteraadsbesluit tot voorlopige vaststelling van vrijgave wordt opgesteld dat navolgend samen met het milieueffectenrapport (of onderzoek tot milieueffectenrapportage) wordt onderworpen aan een openbaar onderzoek.
- Stap 6: Een gemeenteraadsbesluit tot definitieve vaststelling van vrijgave wordt opgesteld en samen met het goedgekeurde milieueffectenrapport (of beslissing inzake milieueffectenrapportage) opgeladen op het DSI-platform.
Het uitvoeringsbesluit is gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 26 oktober 2023 en is van kracht sinds 5 november 2023.
Andere wetgevende initiatieven
Contact us
